9月18日に国土交通省より、2009年7月1日時点の基準地価が発表されました。
埼玉県内の住宅地（616地点）の平均下落率は5.4%、商業地は6.7%の下落という 結果が出ました。
初の全地点（846地点）下落との事。
交通の便の良さなどから昨年、上昇率が高かった県南の地点が大きく下落し、 景気低迷の影響を改めて感じる事となりました。


・住宅地域（32地点） 　　　：3.2%～5.1%の下落
　　　　　　　　　　　　　　　　：上位価格　313,000円/㎡（▲3.4%）西青木1
　　　　　　　　　　　　　　　　：下位価格　125,000円/㎡（▲3.8%）大字峯

・商業地域（6地点）　 　　　：3.8%～5.4%の下落
　　　　　　　　　　　　　　　　：上位価格　1,060,000円/㎡（▲5.4%）栄町3
　　　　　　　　　　　　　　　　：下位価格　253,000円/㎡（▲3.8%）芝5

・準工業地域（6地点） 　　：2.6%～4.6%の下落
　　　　　　　　　　　　　　　　：上位価格　343,000円㎡（▲2.6%）本町4
　　　　　　　　　　　　　　　　：下位価格　124,000円/㎡（▲4.6%）大字安行原

・工業専用地域（1地点）　：5.3%の下落
　　　　　　　　　　　　　　　　：価格　142,000円/㎡　本蓮4
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2009.10.2

平成21年及び平成22年中の場合　
　　
個人が平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した国内にある土地等で、その年の1月1日において所有期間が5年を超えるものの譲渡をした場合には、その年中のその譲渡に係る長期譲渡所得の金額から1000万円（その長期譲渡所得の金額が1000万円に満たない場合には、その長期譲渡所得の金額）が控除されます。

この特別控除は法人にも適用されます。

譲渡する年の1月1日において所有期間が5年超でなければなりませんから、平成21年の取得ですと、平成27年以後に譲渡しなければ適用を受けることができません。

この特例の注意点
棚卸資産である土地等には適用されないので、法人と個人事業者については注意が必要です。

配偶者など特別な関係のあるものから取得した土地については適用対象外となります。

特定事業用資産の買換えの特例や居住用財産の3000万円特別控除等との重複適用はできません。

平成21年、22年中に購入した土地等については、たとえ50年後、100年後に売却した場合にもこの特典があるので、納税者が1000万円の控除を忘れて申告しないよう、念のために売買契約書等と一緒に措置法の規定のコピーを保管しておきましょう。
　　　（租税特別措置法第35条の2）

詳細は税務署あるいは税理士にお問い合わせ下さい。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　09.09.19

固定資産税は、毎年1月1日現在の土地・家屋・償却資産の所有者に課税される税金です。
土地・家屋の場合は、併せて都市計画税も課税されます。
売買契約などで固定資産税の負担割合を所有期間で按分することがありますが、
それはあくまでも当事者間の約束事になります。

土地・家屋については、原則として3年ごとに（これを基準年度といいます）評価替えを行い、第二年度及び第三年度は、新たな評価を行わないで、基準年度の評価をそのまま据え置きます。（平成21年度は基準年度です。）

登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日の現況の地目によります。
地積は、原則として登記簿に登記されている地積。

標準値を選定し、これに各街路の路線価を決定し、その宅地の奥行・形状・街路との関係などによって補正した路線価に地積を乗じて、一画地の宅地ごとに評価額を算出します。
一画地は、原則として一筆の宅地ですが、利用状況によって二筆以上の宅地を合わせたり、
一筆の一部分をもって一画地とする場合もあります。

宅地の評価は、地価公示価格の7割を目途に均衡化・適正化を図っています。

固定資産税・都市計画税の算出（Ａ）
　　固定資産税　　　課税標準額×1.4％　　　
　　都市計画税　　　課税標準額×0.3％

住宅用地の特例措置（Ｂ）
　　①小規模住宅用地の場合（200㎡以下の住宅用地）
　　　　　　固定資産税の課税標準額　　評価額×1/6
　　　　　　都市計画税の課税標準額　　評価額×1/3

　　②その他の住宅用地
　　　　　　固定資産税の課税標準額　　評価額×1/3
　　　　　　都市計画税の課税標準額　　評価額×2/3

家屋の評価額は、評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点において
その場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費（再建築価格）を算出し、
これに家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価等（経年減点補正率）を考慮して再計算します。
　　　
ただし、その価額が前年度の価額を超える場合は、通常、前年度の価額に据え置かれます。　

家屋の建築費は、平成5年頃からそれまで続いていた上昇傾向が沈静化し、以後は
建築資材価格等が下落傾向を示しています。
このようなことから、比較的建築年次の新しい家屋については、評価替えごとにその価額が下落しています。
　
一方、建築年次の古い家屋の一部については、過去に建築費の上昇が続く中、評価替えが据え置かれていたこともあって、近年の建築資材価格等の下落を加味した評価額であっても、以前から据え置かれている価額を下回るまでにはいたらず、評価額が下がらないといったことがあります。

土地・家屋の固定資産税・都市計画税は、上記のＡのように算出します。

空地や駐車場、倉庫などとして土地を利用している場合は、評価額がそのまま
課税標準額になりますが、これらの土地に住宅や賃貸住宅を建築するとＢのように
課税標準額が軽減されます。

固定資産税・都市計画税は、毎年継続して課税される税金です。
どのようにすれば、下がるのかも一度考えてみましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2009.05.16　

3月24日に国土交通省より、2009年1月1日時点の公示地価が発表されました。
今回は、川口市のみならず、埼玉県内全調査地点で地価が下落したようです。

それでは、川口市内の地価の動きをみてみましょう。

住宅地・・・1.3％～3.8％の下落　　　準工業地・・・2.3％～3.8％の下落
商業地・・・3.4％～4.5％の下落　　　工業地 ・・･･･3.3％～3.4％の下落

住宅地（79地点）の　上位価格 317,000円/㎡（2.2％down）西青木1
　　　　　　　　　　　　　下位価格 122,000円/㎡（2.4％down）大字安行原

商業地（13地点）の　上位価格 1,920.000円/㎡（4.5％down）栄町3
　　　　　　　　　　　　　　下位価格 228,000円/㎡（3.4％down）朝日1

準工業地（20地点）の上位価格 345,000円/㎡（6.0％down）青木1、本町2
　　　　　　　　　　　　　　 下位価格 128,000円/㎡（3.0％down）榛松

工業地（3地点）の　　上位価格168,000円/㎡（3.4％down）東領家4
　　　　　　　　　　　　　　下位価格145,000円/㎡（3.3％down）東本郷1

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2009.4.9

コンサルティング業務については、平成11年9月に取りまとめられた『不動産コンサルティング制度検討委員会報告書』において、「依頼者との契約に基づき、不動産に関する専門的な知識・技能を活用し、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営及び投資等について、不動産の物件・市場等の調査・分析等をもとに、依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように企画、調整し、提案する業務」と定義されています。

年金の＋αになる安定した収入源を考えてみましょう！
長期間所有し安定した家賃収入を得る（インカム・ゲイン）方法とし、マンション・アパートオーナーを目指してみては。

サブプライムローン問題を発端として不動産も価格下落に見舞われています。
しかし、設備の充実・間取りの良さなど充分価値のある物件が市場に出ています。

今年がchanceです。
今をchangeしていきましょう。

このような不動産投資に関するご相談を受けたまわっております。
お気軽にお問い合わせ下さい

9月18日に国土交通省より、2008年7月1日時点の基準地価が発表されました。
埼玉県内の住宅地（616地点）の平均上昇率は年0.9％と、前年（1.7％）比で
0.8ポイント縮小した。
商業地（112地点）は1.7％で、同0.9ポイント縮小した。

川口市をみると住宅地（32地点）0.7％～8.7％の上昇となっています。
準工業地（6地点）0.8％～9.0％の上昇。
商業地プラス近隣商業地（6地点）3.0％～18.4％の上昇。
他工業専用地域（1地点）で6.4％の上昇となっています。

45地点で下落した地点はありませんでした。

しかし3月の公示価格と同様基準地価においても現在の地価との乖離が
ますます顕著になってきていると思います。

住宅地域（32地点）　 上位価格324,000円/㎡（8.7％up）西青木1
　　 　　　　　　　　　 　 下位価格130,000円/㎡（0.7％up）大字峰
商業地域（6地点）　　 上位価格1,120,000円/㎡（18.4％up）栄町3
　 　　　　　　　　　　　　　下位価格263,000円/㎡（2.3％up）芝5
準工業地域（6地点）　上位価格352,000円/㎡（9.0％ｕｐ）本町4
　　　　　　　　　　　　　下位価格130,000円/㎡（0.8％up）大字安行原
工業専用地域（1地点）　 価格150,000円/㎡（6.4％up）本蓮4　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2008.10.03　

2000年に導入された定期建物賃貸借制度。一言でいえば、借家期限が満了すれば、
契約が確定的に終了するという制度です。

この制度を活用していくうえで、同制度に対する基本的なことを確認したいと思います。
その中で貸主・借主のメリットも探ってみましょう。

「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が平成12年3月に
施行されました。

従来型の賃貸借契約は、正当事由（貸主がその建物を自己使用する理由など）
が存在しない限り、家主からの更新拒絶ができず、自動的に契約が更新される
のに対し、定期賃貸借契約は、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく
確定的に賃貸借契約が終了する契約です（双方が合意すれば再契約は可能です）。

「定期借家契約」を締結するためには、次の要件が必要です。この要件を満たさないと
　定期借家契約とはいえず、従来型の普通借家契約として扱われます。

1．建物賃貸借契約について一定の契約期間を定めること
　定期借家では、当事者が一定の賃貸借期間を定めることが必要です。
　例えば建物を「2年間に限って賃貸借する」というようにです。
　上限もありませんし1年未満の契約も有効です。

2．契約の更新がないこととする旨の特約を定めること
　「契約の更新がないこととする」という特約を当事者が結ぶことが必要です。
　　ただし、再契約は可能です。

3．公正証書等の書面により契約をすること
　　公正証書によらなくとも、一般の書面による契約であれば、定期借家契約を締結できます。

4．契約の前に、賃貸人が、賃借人に対し、定期借家契約である旨を記載した書面を交付して説明すること
　「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければなりません。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

Ｈ20.0729

平成11年改正借地借家法の施行前にされた従来型の建物賃貸借契約については、
定期借家制度の規定は遡って適用はされません。

また、平成11年改正借地借家法の施行前にされた、居住用の建物賃貸借については、
その賃貸借契約を終了させ、引き続き同一の当事者間で同一の建物について

定期借家契約をすることは、たとえ当事者の合意があったとしても、当分の間はできないと
定められています。

なお、平成12年3月1日以後に契約した居住用の普通借家契約については、
当事者の合意により定期借家契約への切り替えは可能です。

「定期借家契約」では「再契約」をすることができますが、契約終了時に、貸主と借主が話し合いの上、再契約するかしないかを合意により決定します。

従って必ず再契約できるとは限りません。

しかし、建物を貸している貸主は、建物を貸して賃料を取るというビジネスを行っているのですから、借主にはできるだけ長く建物を使ってもらい、長く賃料を払い続けてもらうことが利益になります。この点は定期借家契約でも何ら変わりません。
　　　

従って、問題のない借主であれば、通常、貸主は定期借家契約を何度でも再契約したいと考えると思います。借主の方でも、別のところへ移転したいという希望があれば契約の終了により移転すればよいのですが、そうでない場合は、貸主と合意できれば再契約をして建物を利用し続ければよいのです。

ただし、市場賃料の動向により貸主と借主の間で再契約の賃料につき合意できなかった場合や建物の老朽化による建替えや再開発の問題が生じた時には再契約できない場合もあります。

1．合意による再契約
建物を再度利用することについての合意のことを再契約と言います。
再契約は何度でも行うことができますので、借主は長期間同一建物を利用することも可能となります。

普通借家契約と異なるのは、貸主側は正当事由なしに再契約をしないという選択ができる点です。
　　　　　
2．再契約の手続き
同一当事者間で同一建物について再契約する場合であっても、今まで述べたような
契約締結時の一連の手続き（たとえば事前説明）は必要になります。
　　　　　
3．敷金及び原状回復について
敷金の返還については、明渡しがあったものとして返還すること（なお、実際の運用においては精算後の敷金を再契約による敷金に充当するなどの取り扱いをしています）、
原状回復については、再契約に係る賃貸借が終了する日までに行うこと、原契約の期間満了時点で現状回復債務が消滅するのではなく、再契約が終了した時点で履行すべきものであることが明記されています。
　　　　　
4．メリット
賃貸マンションやアパートはさまざまな借主が入居します。借主は通常、引越しをして生活を始めなければ物件の状況はわかりません。たとえば、お隣に‘契約を守れない方‘（夜中に騒ぐ・共用部分を汚す等）が入居していることもあり得ます。
　　　　　
この物件では、契約を守れない方とは再契約しません（契約期間が満了したら退去していただきます）。これによって物件全体の環境が良好に保たれます。
　

契約を守る方にとっては住み心地の良い物件になります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　H20.08.07

不動産コンサルティング業務とは依頼者との契約に基づき、不動産に関する専門的な知識・技能を活用し、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用、取得、処分、管理事業経営及び投資などについて、不動産の物件・市場等の調査・分析等をもとに、依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように企画・調整し、提案する業務です。

貸宅地の整理方法

古貸家・古アパートの整理方法

遊休土地を有効活用したい

相続対策

建物賃貸借に係る問題

新築賃貸住宅の企画と中古ビル等のコンバージョン

社会経済環境の変化に伴い、個人・法人を問わず不動産に関するニーズは多種多様なものとなっています。

また、不動産の流動化・証券化の進展など不動産関連業務は高度化・複雑化してきており、不動産の有効活用や投資等について、高い専門知識と
豊富な経験に基づいたコンサルティングが求められるようになってきています。

このようなニーズに的確に応えることのできる専門家として期待されるのが、「不動産コンサルティング技能登録者」です。

　3月24日に国土交通省より、2008年1月1日時点の公示地価が発表されました。
　そのうち、川口市と鳩ケ谷市についての変動を見てみます。

　川口市も鳩ケ谷市も全地点でアップしていますが、今年に入ってからの動きは
　良くもない状況かと思われます。
　更地、建売とも苦戦しているのではないでしょうか。

　川口市　全地点（116地点）でアップしています。
　今年住宅地（79地点）の平均価格196,800円/㎡（8.4％up）　
　　　　　　　　　　　　　　　　上位価格324,000円/㎡（12.1％up）西青木1
　　　　　　　　　　　　　　　　下位価格125,000円/㎡（4.2％up）大字安行原
　　　　商業地（13地点）の平均価格699,100円/㎡（25.4％up）　
　　　　　　　　　　　　　　　　上位価格1,160,000円/㎡（28.6％up）本町4
　　　　　　　　　　　　　　　　下位価格236,000円/㎡（7.3％up）朝日1
　　　　準工業地（20地点）平均価格261,500円/㎡（12.2％up）　
　　　　　　　　　　　　　　　　上位価格350,000円/㎡（14.0％up）青木1、本町2
　　　　　　　　　　　　　　　　下位価格132,000円/㎡（5.6％up）榛松
　　　　工業地（4地点）　　平均価格159,700円/㎡（9.0％up）　
　　　　　　　　　　　　　　　　上位価格174,000円/㎡（10.1％up）東領家4
　　　　　　　　　　　　　　　　下位価格150,000円/㎡（9.5％up）東本郷

　鳩ケ谷市　全地点（11地点）でアップしています。
　今年住宅地（9地点）の　平均価格177,000円/㎡（7.4％up）　
　　　　　　　　　　　　　　　　上位価格207,000円/㎡（8.9％up）南5
　　　　　　　　　　　　　　　　下位価格143,000円/㎡（5.1％up）大字里
　　　　商業地（2地点）の　平均価格216,000円/㎡（4.9％up）　
　　　　　　　　　　　　　　　　上位価格243,000円/㎡（4.7％up）坂下町2
　　　　　　　　　　　　　　　　下位価格189,000円/㎡（5.0％up）坂下町4

　火災警報器の設置は、これまで大規模な共同住宅など一部の住宅のみにおいて義務付け
　られていました。したがって、戸建住宅や小さなアパートでは、ほとんど取り付けられていな
　いのが現状です。平成16年6月に消防法が改正され、全ての住宅において火災警報器の
　設置が義務化されました。

　新築住宅　平成18年6月1日より既に義務化されています。
　既存住宅　各市町村条例により原則として平成20年5月31日から平成23年5月31日まで
　の間で設置の完了日が定められています。
　各市町村の完了期日については所轄消防署にご確認ください。

　川口市・鳩ケ谷市　平成20年6月1日
　東京23区　平成22年4月1日

　設置場所は、「寝室」と「寝室がある階の階段」
　その他、一定の条件や市町村条例により義務付けられている場所があります。（たとえば
　東京都では、条例により「寝室」ではなく「台所を含む全ての居室」に設置義務を設けて
　います。）

　火災警報器を設置しなかった場合でも罰則はありません。しかし、賃貸住宅においては、
　オーナーさんのあるいは管理会社のリスクマネジメントとして必ず設置したほうが
　よいでしょう。